Heizen, obwohl keiner da ist?
Mindesttemperaturen in Wohnung und Haus als Frostschutz nötig
Viele winterliche Pflichten wie zum Beispiel das Schneeräumen oder das
Sandstreuen sind den Hauseigentümern und Mietern längst in Fleisch und Blut
übergegangen. Jeder weiß, was passieren kann, wenn er sich nicht daran hält.
Weniger bekannt ist aber die Tatsache, dass auch das regelmäßige Heizen von
vorübergehend nicht genutzten oder leer stehenden Immobilien zu den wichtigen
Aufgaben zählt. Auf diese Weise soll das Einfrieren von Leitungsrohren
verhindert werden. Wer das vergisst, der kann nach Auskunft des LBS-Infodienstes
Recht und Steuern für Schäden haftbar gemacht werden. (Oberlandesgericht
Karlsruhe, Aktenzeichen 10 U 81/95)
Der Sachverhalt: Der Mieter einer Dachgeschoss-Wohnung war während des Winters
über längere Zeit abwesend. Er hatte sich nicht um eine ausreichende Heizung der
Räume gekümmert. Mit schlimmen Folgen: Die Wasserleitungen froren ein, es kam zu
einem Rohrbruch mit erheblichen Schäden. Später wurde vor Gericht darüber
gestritten, ob der Mieter die Verantwortung für das Unglück trage. Er selbst
behauptete, eine solche Kontrolle der Temperaturen sei nicht seine Aufgabe
gewesen. Der Vermieter habe nichts dergleichen von ihm verlangt. Das akzeptierte
wiederum der Eigentümer nicht. Es sei doch eine Selbstverständlichkeit, sich
darum zu kümmern.
Das Urteil: Das Oberlandesgericht Karlsruhe schloss sich der Rechtsmeinung des
Eigentümers an. Der Mieter habe von sich aus für eine Grundwärme in der Wohnung
sorgen müssen, um solche Frostschäden zu vermeiden. Das gehöre zur so genannten
Obhutspflicht eines Mieters. Ähnlich hat vor kurzem auch das Oberlandesgericht
Frankfurt (Aktenzeichen 7 U 37/99) in einem vergleichbaren Fall entschieden. Ein
Grundstücksverwalter war für leer stehende Gebäude (Büros und Werkstätten)
verantwortlich gewesen, hatte aber während der Frostperiode nicht geheizt. Es
kam zu einem Wasserrohrbruch, für den die Gebäudeversicherung keinen
Schadenersatz leisten musste. Nach Überzeugung des Gerichts hätte der Verwalter
zweimal pro Woche nachsehen und die Räume bei entsprechend niedrigen
Temperaturen etwas beheizen müssen.
LBS-Infodienst Recht und Steuern
28.02.2001
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Ins Leere geheizt
Mieter hatte das Pech, dass Nachbarwohnungen nicht belegt waren
Wer in einem Mehrfamilienhaus lebt, der hat in strengen Wintern zumindest einen
Trost: Die Nachbarn heizen für ihn mit. Die Wärme aus den angrenzenden Wohnungen
hilft dem Betroffenen, Energiekosten zu sparen. Was aber, wenn ringsum alle
Appartements leer stehen und entsprechend ausgekühlt sind? Hat ein Mieter dann
Anspruch auf eine finanzielle Entlastung durch den Eigentümer? Die Justiz
beschied diese Frage nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS
abschlägig.
(Amtsgericht Halle, Aktenzeichen 96 C 5306/03)
Der Fall: Beim Blick auf seine Nebenkostenabrechnung ärgerte sich ein Mieter aus
Sachsen-Anhalt maßlos. Er musste einen erheblichen Betrag für die Heizung
nachbezahlen. Und er wusste auch warum: Die Wohnungen nebenan und unter ihm
waren nicht belegt und entsprechend dürftig beheizt. Das hatte dazu geführt,
dass der Mieter seine Thermostate viel stärker als sonst aufdrehen musste, um
das Wärmedefizit auszugleichen. Er wandte sich an den Eigentümer und forderte
von ihm einen entsprechenden Abschlag. Schließlich könne er nichts dafür, dass
er alleine auf weiter Flur wohne. Der Vermieter verweigerte eine derartige
Extrabehandlung.
Das Urteil: Das Amtsgericht Halle schloss sich der Meinung des Vermieters an.
Zwar habe er grundsätzlich für die Betriebskosten der leer stehenden Wohnungen
aufzukommen. Das gehe allerdings nicht so weit, dass er auch noch einen
Heizungsabschlag an den verbliebenen Mieter bezahlen müsse. Für einen derartigen
Ausgleich sah der Richter keine rechtliche Grundlage.
LBS-Infodienst Recht und Steuern
27.03.2006
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