Wolfgang van Dorsten
HÄUFIG SCHALLSCHUTZPROBLEME BEI NEUBAUTEN.
WELCHER SCHALLSCHUTZ IST EIGENTLICH GESCHULDET?
Schallschutzprobleme in ihrem Haus beklagen viele Bauherren schon kurz nachdem
sie eingezogen sind. In der Praxis sind Geräusche von Sanitärinstallationen,
Nutzergeräusche , Außenlärmbelästigung usw. der häufigste Anlass für
Beschwerden.
Bei Reihenhäusern oft Lärmbelästigung aus dem Angrenzerhaus. In
Eigentumswohnungen hört man jeden Schritt aus der Oberliegerwohnung. In
Mehrfamilienhäusern nachts störende Geräusche von Toilettenspülungen und
zusätzlich lässt der Verkehrslärm Bewohner nachts nicht schlafen und vieles
mehr.
Sie alle wollten ruhig wohnen -wie im Verkaufsprospekt versprochen- und erleben
nun eine böse Überraschung. Manche denken schon an Verkauf oder Umzug, wieder
andere beschäftigen oft jahrelang Rechtsanwälte, Gerichte und Sachverständige
mit ungewissem Ausgang des Verfahrens und beträchtlichen Prozesskosten.
Es erhebt sich deshalb die Frage: „ Welcher Schallschutz ist eigentlich bei
Neubauten geschuldet“? Eine Pauschale Antwort darauf gibt es nicht.
SCHALLSCHUTZANFORDERUNGEN.
Die Anforderungen an den Schallschutz bei Wohngebäuden ist ein wichtiges Thema
beim
Immobilienerwerb und ( fast) immer mit gewissen Unsicherheiten behaftet.
Juristisch betrachtet gibt es zwei wichtige Unterschiede die eine Rolle spielen:
1. Der bauaufsichtliche also öffentlich –rechtliche Bereich
2. Der privatrechtliche Bereich
Für den bauaufsichtlichen Bereich ist der zu erfüllende Schallschutz bei
Neubauten klar geregelt.
a)MINDESTANFORDERUNGEN.
Maßgebend ist hier die DIN 4109 die in jedem Bundesland bauaufsichtlich
eingeführt ist.
In dieser Norm sind aber nur die MINDESTANFORDERUNGEN festgelegt die unbedingt
einzuhalten sind. (Die Norm wird z.Zt. überarbeitet.)
b)ERHÖHTER SCHALLSCHUTZ.
Die „Empfehlungen für erhöhten Schallschutz“ nach Beiblatt zur DIN 4109 sind
nicht bauaufsichtlich eingeführt und daher dem Privatrecht zuzuordnen. Das heißt
, alle nicht bauaufsichtlich eingeführten (Bau-) Normen und Richtlinien ,die
Anforderungen für den
Schallschutz in Wohngebäuden enthalten ,sind ausschließlich private
Empfehlungen.
Die Bauaufsicht kümmert sich dabei lediglich um den Gesundheitsschutz der
Bewohner
eines Gebäudes und nicht um einen hohen Qualitätsschallschutz.
KONSEQUENZEN FÜR BAUHERREN.
Das hat für den Hauerwerber und Häuslebauer erhebliche Konsequenzen, denn der
Schallschutz im Wohnungsbau ist häufig strittig bei rechtlichen
Auseinandersetzungen vor den Gerichten. Was dann geschuldet ist entscheidet das
Gericht!
In den Baubeschreibungen der Hausanbieter, Bauträger usw. wird oft sehr
umfangreich der hohe Wärmeschutz des Projektes angepriesen, der aber auf Grund
der gesetzlicher Vorschriften ohnehin eingehalten werden muss. Anders beim
Schallschutz für Mehrfamilien-,Doppel-und Reihenhäuser da steht dann oft nur
lapidar in der Baubeschreibung: „Schallschutz nach DIN 4109“!!- also nur die
Mindestanforderung.
Zwischen den Erwartungen der Nutzer und den Versprechungen der Bauträger und
Planer
gibt es dann eine fast unüberwindliche Lücke.
SCHALLSCHUTZBEURTEILUNG FÜR BAUHERREN NICHT MÖGLICH!
Und hier beginnen die Schwierigkeiten.für private Bauherren ,wenn sie nicht
gerade Baufachleute sind , sind sie mit schalltechnischen Fragen regelmäßig
überfordert. Sie wissen nicht, dass und wie das gewünschte Schallschutzniveu für
ihr Bauvorhaben genau definiert in den Bau- oder Kaufvertrag als
privatrechtliche Forderung festzulegen ist.
Erschwerend kommt hinzu, dass Bauherren keinerlei Vorstellung davon haben was
z.B. Dezibel genau ist und was das denn für eine Schallschutzqualität bedeutet.
Auch Planer sind
hinsichtlich der Bewertung und der Anwendung qualitativer Schallschutztools
nicht die richtigen Ansprechpartner, weil sie keine akustischen Fachingenieure
sind.
Mit dem Beiblatt 2 (erhöhter Schallschutz) der DIN 4109 und der VDI-Richtline
4100 kann
aber als „Hilfestellung für die Planung“ der Bauherr , hinsichtlich der
grundsätzlichen Möglichkeiten von Schallschutzqualitäten im Wohnungsbau , vom
Planer beraten werden.
BAUBESCHREIBUNG; BAUVERTRAG; SCHALLSCHUTZQUALITÄT.
Wie oben erwähnt werden in Baubeschreibungen der Anbieter/Bauträger sehr oft
keine Angaben (aus zweifelhaftem Grund ?) zum vom Bauherrn tatsächlich zunächst
vermuteten guten Qualitätsschallschutz gemacht.
Man liest dann im Expose` oder Verkaufsprospekt: „ruhiges Wohnen, sehr gute
Wohnqualität,
Energieverbrauch minimal“ etc. Mit diesen Aussagen ist für den Bauherrn
subjektiv automatisch verbunden dass ein hoher Schallschutz angeboten bzw. am
fertigen Bauwerk vorhanden ist. Durch fehlende präzise Angaben zum Schallschutz
im Bauvertrag beginnen jedoch die juristischen Schwierigkeiten und
Rechtunsicherheiten. Denn wenn es zum juristischen Streit wegen mangelhaftem
Schallschutz kommt, dann muss in juristischer Feinarbeit unter Beteiligung eines
Sachverständigen für Bauphysik/Akustik am konkreten Fall nachvollzogen werden
welcher grundsätzliche und privatrechtliche höhere Schallschutz denn eigentlich
vom Hausanbieter/Bauträger geschuldet ist.
WAS IST GESCHULDET? UND- „REGEL DER BAUTECHNIK“.
Fehlen genaue und detaillierte Angaben zum Schallschutz in Bauverträgen dann ist
im juristischen Sinne stets die allgemein anerkannte Regel der Technik, im
Zeitpunkt der Erstellung des Werkes geschuldet. Was dabei anerkannte Regel der
Technik ist ,wird dann erst im gerichtlichen Hauptsacheverfahren zwischen
Gericht und dem Sachverständigen aufwändig herausgearbeitet.
Die anerkannte Regel der Technik liegt heute beim Schallschutz im Wohnungsbau
teilweise deutlich über den Mindestanforderungen der (noch) gültigen DIN 4109
Fassung 1989.
BGH URTEILT BEI SCHALLSCHUTZ VERBRAUCHERFREUNDLICH
Schon im Jahr 2007 hat der BGH erneut herausgestellt dass das Vorliegen einer
DIN-Norm
(hier DIN 4109 aus 1989) nur eine Vermutung dafür ist, dass es eine anerkannte
Regel der Technik ist. Klargestellt hat das Gericht, das auch DIN-Normen hinter
dem Stand der
tatsächlichen Baupraxis zurückbleiben können, so dass eine Bauausführung,
entsprechend
geltender Norm mangelhaft sein kann, wenn sich ein Stand der Technik
herausgebildet hat,
der über den Standard der DIN-Norm hinausgeht. (Anm. Verfasser: Das war bei der
DIN 4109 im strittigen Verfahren der Fall)
DER SCHALLSCHUTZPASS FÜR WOHNGEBÄUDE EINE GUTE INITIATIVE.
Für den Wärmeschutz eines Wohngebäudes hat der Gesetzgeber den
Wärmeschutzbedarfsausweis verbindlich eingeführt . Der Laie kann mit diesem
Ausweis leicht feststellen welcher Verbrauch an Primärenergie für das Gebäude
ermittelt wurde. Grundsätzlich anders ist es beim Schallschutz!
Damit der bautechnische Laie überhaupt einen für ihn transparenten Überblick
über
den für sein Objekt zu erwartenden Schallschutz erhält ,fordern schon seit
Jahren
die Fachleute einen Schallschutzausweis den der Bauherr auch versteht.
Der Markt braucht deshalb dringend praxis-taugliche Schallschutzratgeber für
Planer und
Bauherren.
Die DEGA ( Deutsche Gesellschaft für Akustik ev., Berlin) hat solch einen
praktischen
Ratgeber erarbeitet. Mit dem Schallschutzpass nach DEGA Kriterienkatalog wird
eine eindeutige und für den Verbraucher gut verständliche Kennzeichnung
geschaffen.
Neu ist, dass die Bewertung der Schalldämmqualität nach Schallschutzklassen
eingeteilt ist.
Das Entscheidende beim DEGA –Schallschutzausweis ist aber die Gebäude-
Einstufung nach
Einem Punktesystem in Schallschutzqualitätsklassen : A`, A ,B,C, D.
( z.B. A´ = hervorragend ;D= Mindestschallschutz nach DIN )
Auf einen Blick erkennt so der Laie ob sein Haus oder Eigentumswohnung
schalltechnisch
hochwertig ist oder gerade mal die Minimalanforderung erfüllt.
Es bleibt zu hoffen das diese gute Idee zum Verbraucherschutz zukünftig von den
Planern
und Bauherren genutzt wird um für jeden nachvollziehbar die Schallschutzqualität
in den Bauverträgen verbindlich festzulegen. So weiß jeder Beteiligte dann genau
was dem
Bauherrn gegenüber beim Schallschutz vertraglich geschuldet ist und viele
Streitigkeiten mit hohen Kosten vor den Gerichten wären dann nicht mehr
notwendig.
NEUAUFLAGE DIN 4109 „SCHALLSCHUTZ IM HOCHBAU“
GRÖSSERE RECHTSICHERHEIT FÜR VERBRAUCHER WIDERUM FRAGLICH .
An einer Neuauflage des Normenwerks wird schon seit Jahren gearbeitet.
Divergierende
Interessen der beteiligten Kreise haben einen Weißdruck in allen Teilen bisher
leider verhindert. Die neue DIN 4109 wird 4 Normteile enthalten, hier in
Kurzform aufgeführt.
Teil 1- Anforderungen an den Schallschutz..
Teil 2- Rechnerischer Nachweis zur Erfüllung der Anforderungen , Rechenverfahren
nach
Bemessungsnorm EN 12354.
Teil 3- Bauteilkatalog.
Teil 4- Messtechnische Nachweise des Schallschutzes.
Das gesamte neue Normenwerk wird nunmehr für 2011 erwartet und soll dann ohne
Verzug
bauaufsichtlich eingeführt werden.
Ob für die Beteiligten und insbesondere für die Verbraucher hinsichtlich der
Frage
.....WAS IST GESCHULDET ? ,durch die Einführung der neuen Norm eine größere
Rechtssicherheit erreicht wird ,das wird allerdings erst die Praxis in den
kommenden Jahren
entscheiden.
FAZIT UND EMPFEHLUNG FÜR DEN VERBRAUCHER.
• Rechtstreitigkeiten bei Schallschutzproblemen sind langwierig und immer mit
hohen
Kosten verbunden.
• Schallschutzfragen im Wohnungsbau sind kompliziert und für bautechnische Laien
nicht verständlich.
• Selbst Planer sind hier oft überfordert ,weil sie keine Bauphysiker oder
Fachingenieure für Akustik sind.
• Beim Hinweis in Baubeschreibungen: „Schallschutz nach DIN 4109“ erhalten sie
mit Sicherheit nicht den hohen Qualitätsschallschutz den sie erwarten!
• Besprechen sie Ihre persönlichen Schallschutzvorstellungen mit einem
Bauphysiker
oder Fachingenier für Akustik ,bevor sie einen Bauvertrag unterschreiben oder
später überraschend in ihrem Häusle nur noch mit Ohrenstöpseln überleben können.
Wolfgang v. Dorsten, Bauphysiker
Sachverständiger für Mängel und Schäden
an Gebäuden u. Gebäudeinstandsetzung.
wvd-Bauberatung
Lettenstraße 13
71131 Jettingen
Tel. 07452-76167
E-Mail: Wolfgang.van@t-online.de
Homepage: www.wvd-bauberatung.de
erstellt: 08.03.2011
veröffentlicht: 11.03.2011
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