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Wolfgang van Dorsten

HÄUFIG SCHALLSCHUTZPROBLEME BEI NEUBAUTEN.
WELCHER SCHALLSCHUTZ IST EIGENTLICH GESCHULDET?


Schallschutzprobleme in ihrem Haus beklagen viele Bauherren schon kurz nachdem sie eingezogen sind. In der Praxis sind Geräusche von Sanitärinstallationen, Nutzergeräusche , Außenlärmbelästigung usw. der häufigste Anlass für Beschwerden.
Bei Reihenhäusern oft Lärmbelästigung aus dem Angrenzerhaus. In Eigentumswohnungen hört man jeden Schritt aus der Oberliegerwohnung. In Mehrfamilienhäusern nachts störende Geräusche von Toilettenspülungen und zusätzlich lässt der Verkehrslärm Bewohner nachts nicht schlafen und vieles mehr.
Sie alle wollten ruhig wohnen -wie im Verkaufsprospekt versprochen- und erleben nun eine böse Überraschung. Manche denken schon an Verkauf oder Umzug, wieder andere beschäftigen oft jahrelang Rechtsanwälte, Gerichte und Sachverständige mit ungewissem Ausgang des Verfahrens und beträchtlichen Prozesskosten.
Es erhebt sich deshalb die Frage: „ Welcher Schallschutz ist eigentlich bei Neubauten geschuldet“? Eine Pauschale Antwort darauf gibt es nicht.

SCHALLSCHUTZANFORDERUNGEN.
Die Anforderungen an den Schallschutz bei Wohngebäuden ist ein wichtiges Thema beim
Immobilienerwerb und ( fast) immer mit gewissen Unsicherheiten behaftet.
Juristisch betrachtet gibt es zwei wichtige Unterschiede die eine Rolle spielen:
1. Der bauaufsichtliche also öffentlich –rechtliche Bereich
2. Der privatrechtliche Bereich
Für den bauaufsichtlichen Bereich ist der zu erfüllende Schallschutz bei Neubauten klar geregelt.
a)MINDESTANFORDERUNGEN.
Maßgebend ist hier die DIN 4109 die in jedem Bundesland bauaufsichtlich eingeführt ist.
In dieser Norm sind aber nur die MINDESTANFORDERUNGEN festgelegt die unbedingt
einzuhalten sind. (Die Norm wird z.Zt. überarbeitet.)
b)ERHÖHTER SCHALLSCHUTZ.
Die „Empfehlungen für erhöhten Schallschutz“ nach Beiblatt zur DIN 4109 sind nicht bauaufsichtlich eingeführt und daher dem Privatrecht zuzuordnen. Das heißt , alle nicht bauaufsichtlich eingeführten (Bau-) Normen und Richtlinien ,die Anforderungen für den
Schallschutz in Wohngebäuden enthalten ,sind ausschließlich private Empfehlungen.
Die Bauaufsicht kümmert sich dabei lediglich um den Gesundheitsschutz der Bewohner
eines Gebäudes und nicht um einen hohen Qualitätsschallschutz.
KONSEQUENZEN FÜR BAUHERREN.
Das hat für den Hauerwerber und Häuslebauer erhebliche Konsequenzen, denn der Schallschutz im Wohnungsbau ist häufig strittig bei rechtlichen Auseinandersetzungen vor den Gerichten. Was dann geschuldet ist entscheidet das Gericht!
In den Baubeschreibungen der Hausanbieter, Bauträger usw. wird oft sehr umfangreich der hohe Wärmeschutz des Projektes angepriesen, der aber auf Grund der gesetzlicher Vorschriften ohnehin eingehalten werden muss. Anders beim Schallschutz für Mehrfamilien-,Doppel-und Reihenhäuser da steht dann oft nur lapidar in der Baubeschreibung: „Schallschutz nach DIN 4109“!!- also nur die Mindestanforderung.
Zwischen den Erwartungen der Nutzer und den Versprechungen der Bauträger und Planer
gibt es dann eine fast unüberwindliche Lücke.


SCHALLSCHUTZBEURTEILUNG FÜR BAUHERREN NICHT MÖGLICH!
Und hier beginnen die Schwierigkeiten.für private Bauherren ,wenn sie nicht gerade Baufachleute sind , sind sie mit schalltechnischen Fragen regelmäßig überfordert. Sie wissen nicht, dass und wie das gewünschte Schallschutzniveu für ihr Bauvorhaben genau definiert in den Bau- oder Kaufvertrag als privatrechtliche Forderung festzulegen ist.
Erschwerend kommt hinzu, dass Bauherren keinerlei Vorstellung davon haben was z.B. Dezibel genau ist und was das denn für eine Schallschutzqualität bedeutet. Auch Planer sind
hinsichtlich der Bewertung und der Anwendung qualitativer Schallschutztools nicht die richtigen Ansprechpartner, weil sie keine akustischen Fachingenieure sind.
Mit dem Beiblatt 2 (erhöhter Schallschutz) der DIN 4109 und der VDI-Richtline 4100 kann
aber als „Hilfestellung für die Planung“ der Bauherr , hinsichtlich der grundsätzlichen Möglichkeiten von Schallschutzqualitäten im Wohnungsbau , vom Planer beraten werden.

BAUBESCHREIBUNG; BAUVERTRAG; SCHALLSCHUTZQUALITÄT.
Wie oben erwähnt werden in Baubeschreibungen der Anbieter/Bauträger sehr oft keine Angaben (aus zweifelhaftem Grund ?) zum vom Bauherrn tatsächlich zunächst vermuteten guten Qualitätsschallschutz gemacht.
Man liest dann im Expose` oder Verkaufsprospekt: „ruhiges Wohnen, sehr gute Wohnqualität,
Energieverbrauch minimal“ etc. Mit diesen Aussagen ist für den Bauherrn subjektiv automatisch verbunden dass ein hoher Schallschutz angeboten bzw. am fertigen Bauwerk vorhanden ist. Durch fehlende präzise Angaben zum Schallschutz im Bauvertrag beginnen jedoch die juristischen Schwierigkeiten und Rechtunsicherheiten. Denn wenn es zum juristischen Streit wegen mangelhaftem Schallschutz kommt, dann muss in juristischer Feinarbeit unter Beteiligung eines Sachverständigen für Bauphysik/Akustik am konkreten Fall nachvollzogen werden welcher grundsätzliche und privatrechtliche höhere Schallschutz denn eigentlich vom Hausanbieter/Bauträger geschuldet ist.

WAS IST GESCHULDET? UND- „REGEL DER BAUTECHNIK“.
Fehlen genaue und detaillierte Angaben zum Schallschutz in Bauverträgen dann ist im juristischen Sinne stets die allgemein anerkannte Regel der Technik, im Zeitpunkt der Erstellung des Werkes geschuldet. Was dabei anerkannte Regel der Technik ist ,wird dann erst im gerichtlichen Hauptsacheverfahren zwischen Gericht und dem Sachverständigen aufwändig herausgearbeitet.
Die anerkannte Regel der Technik liegt heute beim Schallschutz im Wohnungsbau teilweise deutlich über den Mindestanforderungen der (noch) gültigen DIN 4109
Fassung 1989.

BGH URTEILT BEI SCHALLSCHUTZ VERBRAUCHERFREUNDLICH
Schon im Jahr 2007 hat der BGH erneut herausgestellt dass das Vorliegen einer DIN-Norm
(hier DIN 4109 aus 1989) nur eine Vermutung dafür ist, dass es eine anerkannte Regel der Technik ist. Klargestellt hat das Gericht, das auch DIN-Normen hinter dem Stand der
tatsächlichen Baupraxis zurückbleiben können, so dass eine Bauausführung, entsprechend
geltender Norm mangelhaft sein kann, wenn sich ein Stand der Technik herausgebildet hat,
der über den Standard der DIN-Norm hinausgeht. (Anm. Verfasser: Das war bei der DIN 4109 im strittigen Verfahren der Fall)

DER SCHALLSCHUTZPASS FÜR WOHNGEBÄUDE EINE GUTE INITIATIVE.
Für den Wärmeschutz eines Wohngebäudes hat der Gesetzgeber den Wärmeschutzbedarfsausweis verbindlich eingeführt . Der Laie kann mit diesem
Ausweis leicht feststellen welcher Verbrauch an Primärenergie für das Gebäude
ermittelt wurde. Grundsätzlich anders ist es beim Schallschutz!
Damit der bautechnische Laie überhaupt einen für ihn transparenten Überblick über
den für sein Objekt zu erwartenden Schallschutz erhält ,fordern schon seit Jahren
die Fachleute einen Schallschutzausweis den der Bauherr auch versteht.
Der Markt braucht deshalb dringend praxis-taugliche Schallschutzratgeber für Planer und
Bauherren.
Die DEGA ( Deutsche Gesellschaft für Akustik ev., Berlin) hat solch einen praktischen
Ratgeber erarbeitet. Mit dem Schallschutzpass nach DEGA Kriterienkatalog wird eine eindeutige und für den Verbraucher gut verständliche Kennzeichnung geschaffen.
Neu ist, dass die Bewertung der Schalldämmqualität nach Schallschutzklassen eingeteilt ist.
Das Entscheidende beim DEGA –Schallschutzausweis ist aber die Gebäude- Einstufung nach
Einem Punktesystem in Schallschutzqualitätsklassen : A`, A ,B,C, D.
( z.B. A´ = hervorragend ;D= Mindestschallschutz nach DIN )
Auf einen Blick erkennt so der Laie ob sein Haus oder Eigentumswohnung schalltechnisch
hochwertig ist oder gerade mal die Minimalanforderung erfüllt.
Es bleibt zu hoffen das diese gute Idee zum Verbraucherschutz zukünftig von den Planern
und Bauherren genutzt wird um für jeden nachvollziehbar die Schallschutzqualität in den Bauverträgen verbindlich festzulegen. So weiß jeder Beteiligte dann genau was dem
Bauherrn gegenüber beim Schallschutz vertraglich geschuldet ist und viele Streitigkeiten mit hohen Kosten vor den Gerichten wären dann nicht mehr notwendig.

NEUAUFLAGE DIN 4109 „SCHALLSCHUTZ IM HOCHBAU“
GRÖSSERE RECHTSICHERHEIT FÜR VERBRAUCHER WIDERUM FRAGLICH .
An einer Neuauflage des Normenwerks wird schon seit Jahren gearbeitet. Divergierende
Interessen der beteiligten Kreise haben einen Weißdruck in allen Teilen bisher leider verhindert. Die neue DIN 4109 wird 4 Normteile enthalten, hier in Kurzform aufgeführt.

Teil 1- Anforderungen an den Schallschutz..
Teil 2- Rechnerischer Nachweis zur Erfüllung der Anforderungen , Rechenverfahren nach
Bemessungsnorm EN 12354.
Teil 3- Bauteilkatalog.
Teil 4- Messtechnische Nachweise des Schallschutzes.

Das gesamte neue Normenwerk wird nunmehr für 2011 erwartet und soll dann ohne Verzug
bauaufsichtlich eingeführt werden.
Ob für die Beteiligten und insbesondere für die Verbraucher hinsichtlich der Frage
.....WAS IST GESCHULDET ? ,durch die Einführung der neuen Norm eine größere Rechtssicherheit erreicht wird ,das wird allerdings erst die Praxis in den kommenden Jahren
entscheiden.

FAZIT UND EMPFEHLUNG FÜR DEN VERBRAUCHER.
• Rechtstreitigkeiten bei Schallschutzproblemen sind langwierig und immer mit hohen
Kosten verbunden.
• Schallschutzfragen im Wohnungsbau sind kompliziert und für bautechnische Laien nicht verständlich.
• Selbst Planer sind hier oft überfordert ,weil sie keine Bauphysiker oder Fachingenieure für Akustik sind.
• Beim Hinweis in Baubeschreibungen: „Schallschutz nach DIN 4109“ erhalten sie
mit Sicherheit nicht den hohen Qualitätsschallschutz den sie erwarten!
• Besprechen sie Ihre persönlichen Schallschutzvorstellungen mit einem Bauphysiker
oder Fachingenier für Akustik ,bevor sie einen Bauvertrag unterschreiben oder später überraschend in ihrem Häusle nur noch mit Ohrenstöpseln überleben können.


Wolfgang v. Dorsten, Bauphysiker
Sachverständiger für Mängel und Schäden
an Gebäuden u. Gebäudeinstandsetzung.

wvd-Bauberatung
Lettenstraße 13
71131 Jettingen
Tel. 07452-76167
E-Mail: Wolfgang.van@t-online.de
Homepage: www.wvd-bauberatung.de
erstellt: 08.03.2011
veröffentlicht: 11.03.2011

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